第二章 大型商業樓宇的選址

有學者研究得出，商業活動成功的秘訣是“選址、選址、選址”。所以對於商業行為而言，適當的用地和合適的位置是商業中心開發的先決條件。商業商務中心是大型有用地項目，對區位有嚴格要求，這關係到未來商業經營的成敗。商業選址也是集天時地利人和的綜合性考慮的。對建築用地的地理位置、物理狀況和周圍地區的經濟狀況與人口狀況的分析，從而決定該商業中心能否生存。

第一節 用地的形狀摗

用地必須完整，零碎的用地不適合購物中心開發。我們常見的地塊形狀無非以下以種：

方形：莊重穩實，特別適合於建造寺廟和宗教意義的建築物。也適於造各類建築。在實際當中接近於方形和長形的土地都比較好處理。特別是南北向短東西長的地形。

三角形：這是不常用的形狀，因為尖角很難處理，可能不能有效地使用，而且會給居住者精神方面的打擊以至不能做完善的思考。

如果您正好是一塊三角形土地，那又怎么處理呢?如果土地相當的寬闊，處置起來一點也不困難。例如把三角形銳角部分，弄成圍牆、樹牆，或者種植一排樹木隔斷。隔開的部分，可以當花壇，或者菜園，甚至可以種植一些較矮的樹木;在生活方面，只使用長方形的那一部分土地就行了。經過如此改良之後，即可避免三角形土地所帶來的影響。

值得一提的是，一旦居住於三角形土地，銳角部分必須時時保持綠意(種植喬木、灌木、花草)，這是絕對必要的條件。隔開的銳角部分，也不能當成車庫或者倉庫使用。必須把它當成“跟你無關的空地”，絕對不要使用它。萬一，土地小得實在可憐，隔開銳角部分不用，面積就不夠使用的話，那最好另找地皮。因為居住於三角形土地上，絕對沒有安全可言。

橢圓：很適於造宗教意義的建築，也適合小於其他建築的營造。這樣的土地形狀比較容易處理，而且給人圓融完美之感。是地形中的上乘之選。

T形Y形和不規則土地：看上去不是很令人滿意，因為尖角很難處理。而且實用面積也會打折扣。

我們需要用地形狀比較規則，長寬比例適當。

第二節 用地的平整性

商務中心要求用地豎向高差變化不宜過大，否則會給設計和施工帶來一系列的問題，坡地的土方量將大大增加。

有的地方不合適建商業中心。比如：

■原先的土質不好;

■原來是沙土地或是濕地;

■原來是寸草不生之地;

■原來地上全是沙土;

■原來地面沙漠化;

以上四種情況是原先的生氣不足，可能會引起施工上的困難和增加費用。

還有問題的地塊有：

■一地塊有地形呈前高后低之勢

這樣依勢而建的建築，必然前面的會擋住後面的視線，令許多景觀無法展示出來。

■地勢南高而北低

地勢四周高而中間低，這樣如果俯視區的地勢低於外面地勢，不利的一面是通風和採光不好，如是鄰近街道，則像行人的腳踩在頭頂。如果周圍的道路明顯高於商務中心，那么在道路上只能看到的是商務中心的屋頂。屋頂上布滿灰塵的管道和設備可能會導致吸引力下降。另一方面，如果周圍的道路高於購物中心，那么樹木和其他建築或設施可能會遮擋購物中心，讓駕車者忽略了購物中心的存在。可見性不好可能會帶來很大的不利，雖然大型購物中心可以通過廣告加以補償，但是，可視性不好的用地仍然必須在有足夠的其他優勢時才考慮選用。

第三節 建築形狀分析

建築的平衡是很重要的。下面一些是很均衡的形狀：回字、圓形、琮形、吉形、王形，比較差的像三角形、叉形、半環形、下形、蝶形、凶形、叉形。

第四節 用地的生氣要求

選址應該看一下大環境的情況，做到以下幾點：

一與其它建築關係

選購大廈要它的背後有山，是為有靠山。靠山會在心理上讓人放鬆，提高人的自信心，加強人的競爭力。坐後有靠，在習慣上說有不少好處：

1、自己容易擁有權力;

2、別人容易接受自己的意見;

3、容易得到上司的支持、提拔。

但如果所靠之山並非名山，而是山石嶙峋，寸草不生的窮山，則反而不利。

在城市無法尋找真山，若果大廈後方沒有山，一般以大樓為山，就是說，在選購一幢大樓時，要在此大樓的背後有其它的大樓支撐。若果背後沒有其它的大樓，又沒有山丘可靠，那就形成孤陽宅了，俗稱“孤峰煞”可謂“一樓獨高人孤傲”那就不吉反凶。這樣強調鄰樓的相對位置，是因為每種建築之間的能量會有相對的影響。如果附近建築過於兇險，那么你所在的樓宇會有一種受到威脅的感覺。相反，如果附近的樓宇平穩的磚色，方方正正，那么給人的感覺會好得多。

下面幾種情形是有利的：

■大廈後方，若有一座樓宇是較本身高大廣闊的，便屬於“坐後有靠”了，亦屬於“坐實”之格局。

■大廈後方，有幾座樓宇高度與本身大廈相同，因為幾座樓宇群集在一起，力量亦匯集起來，足夠支撐本大廈，亦屬於“座後有靠”之格局，即是“坐實”也。

■大廈後方，有一座小山，但高度卻很低，本大廈比它高出了很多。本身屬於“靠山無力”之格，但由於此山是天然的，所以亦可以作為靠山，因為天然的環境，對樓宇之影響力很大。這座大廈亦屬於“坐後有靠”。

■大廈後方雖然有樓宇，但卻比原廈矮了一大截的話，則屬於“靠山無力”之格了。

最理想的大廈，是在大廈的左方和右方都有大樓，但這些大樓，要矮過大廈背後的大樓，小過大廈背後的大樓，否則仍未是理想之地。

選定附近有樓宇的的地址，還要考慮的是鄰樓的建築的角度，特別注意不要讓尖角對準你所處的樓宇，這會使氣流飛快地流動，讓人不能靜下心來。

另外，如果你選擇的樓宇旁邊正好有化工廠、發電廠這樣的工礦企業，你一定要考慮清楚從事的行業是否適合於在這類建築旁邊。從環境考慮，有的工廠污染較重，那么不適契約類的企業相鄰，如果是貿易業的，那就絕對不合適在這樣的環境中工作。像醫院、機關這樣的部門在附近的，也應該考慮自己的行業是否合適。比如做婚慶的，就要考慮周圍環境的能量是否充滿了向上的因素。

二水源的考慮

根據一般的原則，樓的門前有水池或噴水池的比較好。俗話說水為財，近水就是近財，當然不錯，但水又有秀水、惡水之分，如果水景宜人，那當然很好，如是一灘死水，那也沒有用。

秀水有五相：

1、水質清澈(清靜水)：平靜，宜讓人思考。

2、氣味清新(有些泉水帶有甘香之味)：為上吉，主聚財。

3、流水平靜或則聲細有韻(鳴珂水)：財來自有方，聽之悅耳。

4、狀若有情(有情水)：流水或圓形或半圓形地圍纏於前方，主聚財。

5、水要當運(零神水)：主財運立即好轉。

惡水有五相：

1、水質污濁(污穢水)：讓人精神不快。

2、氣味腥臭(腥臭水)：主身體不健康。

3、流水怒吼(怒嘯水)：流水之聲太響，噪音太大，思想不集中。

4、狀若無情(無情水)：流水反弓、三角形等，形狀不吉。

5、水忌失運(失運水)：主財運節節衰退。

如果水清澈、沒有污染，那就是好的，再有可能，加些魚和水草，讓水體充滿生氣。

三建築前面的考慮(建築前後還是左右?)

大廈之左方稱青龍方，右方稱白虎方，龍強過虎。

龍強過虎，有以下四類：

1、龍昂虎伏：大廈左方的樓宇較高，而右方之樓宇較低，不可;

2、龍長虎短：大廈左方的樓宇較為長闊，右方的樓宇較為短窄，不可;

3、龍近虎遠：大廈左方的樓宇較為接近自己，而右方的樓宇距離較遠，不可;

4、龍盛虎衰：大廈左方的樓宇特別多，而右方的樓宇卻特別少。或者是周圍的樹、圍牆和圍欄也能起到這樣的作用。

四大門的考慮

在挑選大廈的時候，有一條總的原則：大廈以開中門為好，但很多樓宇的入口是開在前左方或前右方，並且大門向著馬路，這種大廈，究竟何以為好呢?關於這個問題，有以下四點原則：

1、大廈入口在前方中央，不用理會汽車的行走方向，最好在入口前方有一平地或水池、公園等;

2、大廈前方，車輛由右方向左方行駛，則大廈前方靠左開門為好;

3、大廈前方，車輛由左方向右方行駛，則大廈於前方靠右開門為好;

4、大廈入口前方，並非馬路，全是平台，便以開前方中門及前左方開門的大廈為好。

五附近環境的考慮

用地周圍情況。用地周圍最好能夠置於購物中心的控制之下，其他設施不應當干擾購物中心的營業活動，不能影響購物中心的外觀形象，不能產生令人討厭的噪音、氣味和光線。

■不宜位於天橋附近

天橋高出地面，會擋住一樓建築的光線，而人在天橋上走動，又像在不停窺探建築內的秘密，所以裡面的人會心生不安，精力不集中。

■不宜位於立交橋旁、人行天橋旁或交叉路口旁

立交橋旁的交通並不方便，同時高速通行的車輛產生的噪音和渦鏇氣流會對居住者產生傷害。

大道的交叉處產生的影響和立交橋處差不多，而且還會塵土飛揚，居住於此，日常起居都不得安寧。

■不宜選在加油站旁、電力房旁、鍋爐房旁或垃圾站旁或廁所旁

加油站是火災隱患，車輛往來噪音很大，會使居者煩躁不安。電力房、鍋爐房等也有噪音和電磁場。垃圾站、廁所味道難聞，上述地方都是不好的地方。

■不宜選建在靠近鐵路旁的

火車的速度很快，高速來往的火車會產生很強的氣流鏇渦，並且氣笛鳴叫，使人不能安寧，對人身體健康不利。

■不宜選捷運或隧道上的

一些樓房下被建了地下鐵路或隧道，對較低層的單位影響較大，會使人心神不寧。如果選在騎樓之上，也會有這種感覺。

■不宜選在墳場、墓地附近，或者面對工廠煙囪或尖狀物

附近墳場、墓地等不潔之物，則居住者的心理會大受影響，甚至會經常作惡夢，對健康不利。面對工廠煙囪或尖狀物，也為不利。

■不可離鬆軟的山體太近

因為鬆軟的山體可能會在大暴雨時滑坡，可能會產生嚴重的後果。如果後方的山體並不秀麗，則為後靠窮山，不利。

■不宜門前是長廊或小巷

如大門對正有一條直長的走廊或是小巷，就像一把槍對著，這是一種無形的氣，所謂“一條直路一條槍”，急速的氣流對人體有害。

■不宜選T字型和Y宇型路口

建築位於“T”字路口，也不要。大門對著一條筆直的馬路，實質上來說，所有車輛行人都筆直地朝著自家的大門前來，到了門口才向左右轉彎，造成潛意識中長期有可能發生車禍的顧慮，對人有不良影響。但在我國的大多數城鎮，繁華的地段往往都是集中在T字型和Y字型的路口處，如果選擇在此開店，就會有同住宅一樣，受到來自大道的煞氣衝擊;如若不在此開店，又避開了有利於發財的生氣。在這樣的情況下，可採取以下方法。

一是要求在開設於T字型和Y字型路口的店鋪前，加建一個布的或者蔑制圍屏，或者圍障，或者將店鋪門的入口改由側進，以擋住和避開迎大路而來的風塵。

二是在店前栽種樹木和花草，以增加店前的生氣和消除塵埃。

三是要注意多在門前灑水消塵，以使店前空氣的清新;還要勤於店前衛生的清掃和店面門窗的擦洗，以清除沉積的塵土。用地的物理狀況包括用地的形狀、高差變化、可進入性和視覺可見性等。

總之，在T字型和Y字型路口處經商，均要保持店內外的乾淨清潔，特別是經營要求講究衛生清潔的飲食、水果、百貨類的生意尤為重要，如果是讓風塵沾污了食品、水果和衣物，就有可能因為商品不淨而無人問津，或者因為衛生問題被吊銷經營執照，或者食物和衣物的不淨與顧客引起爭訟，等等，都有可能導致所經營生意的破敗。

■不宜選在玻璃圍幕的對面

玻璃反射過強的光線會刺激眼睛，引起疾病。

第五節 建築材料與形狀

建築的材料可能會讓你心理上的感覺很不一樣。考慮自己從事的工作的性質，才能知道哪些材料會對自己有利。下面我們先講一下各種建築材料的屬性和運用。

石材：石是屬土。光潔的石材屬陽性，氣能飛快地流動。表面粗糙的石材為陰性，使氣流停滯。如果你在裡面過多使用了粗糙的石材，那么可以用寬敞的過首或是巨大的窗子讓氣流動，相反的情況，你可以使用地毯或是布質的窗簾讓氣流流動緩慢。

磚：磚也是屬土。但是最平整的磚陽的屬性也不能與石材相比。所以氣會停滯下來。因此使用沒有粉過的光磚只合造在局部。角落的地方不要用磚，氣會停下來，產生陰氣。角落要粉光整。

木頭：屬木。陰性。如果是光滑的和深色的表面，陽的屬性稍強一點。這樣氣就會在室內順暢流動。反之則陰性強一些，但不會使人感到寒冷，在建築中使用較多。

混凝土：這種複合性的材料具有比磚更明顯的陽性。它經常用在結構建造之中，它會減緩氣的流動。

玻璃：玻璃具有金屬的屬性，但又像水一樣具有流動的感覺。它讓氣流動加速，所以如果是巨大的玻璃，可以用塑膠、木和植物等來減緩流速。

建築的形狀會影響到內部的裝飾。比如建築缺位會讓氣阻在一地，有的方位又讓氣無法迴旋，又細又長的建築也很難處理，所以宜選方正的建築。

建築形狀的缺位可能引起的一些問題，當然也可以用一些方法來補救。

從立面來看，建築也有多種形狀。要是以屋頂、屋脊等組成的線條來看，五行與形狀有對應的關係，從事的行業又與五行有對應的關係。

第六節 交通和人口的考慮

周圍的交通狀況，是否能夠容易地從周圍道路進入購物中心停車場。如果周圍道路在高峰期會出現交通堵塞，需要看政府部門是否有意或開發商是否有能力和資金加以改善。如果不能，那么只能減少購物中心的規模，而這可能會影響今後的競爭力，有時甚至會因此放棄這塊用地。

一交通狀況分析

獲得足夠的購物人群有兩種途徑，一種是依託大居住區和消費群，另一種是擴大服務商圈範圍。

可以選擇的地點

■如果建築處在城市中心，那么這方面的情況是不用考慮的，因為城市中心是城市公交的交匯點

購物中心的位置決定其易達性，並直接影響商圈範圍。為此，購物中心用地應符合商業用地選擇的一般區位原則。

我們所說的最短時間原則，即應當位於人流集散最方便的區位。商業活動的基本前提是商業與購物者面對面進行交易。所以，傳統商業建築都混雜在居民區中間，但是隨著交通改善，購物者的活動範圍大大增加，因此距離已經不是決定購物者行為的主要因素，而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。

聚集原則是商業活動具有集聚效應，集中布置能夠相互促進，以提高整體吸引力。城市人流、物流和城市社會經濟活動的焦點常常成為優先選擇的地點。

接近購買力原則是指商業用地要接近人口稠密區，又要接近高收入或高消費人口分布區。維持商業設施存在的最低服務人口數量稱為人口門檻。

■市郊大型購物商場

不同區位的人口狀況和交通易達性也處在不斷變化之中。傳統的城市中心區是人口集中的場所，道路交通設施優於城市郊區，因此城市中心區提供了相對完善的購物機會。隨著人口的進一步集中，城市中心區變得過分擁擠，環境惡化，交通堵塞。而與此同時，由於郊區高速公路網的建設大大提高了郊區的交通易達性，出現了人口居住郊區化的趨勢，把大量消費人口從城市中心區帶到城市郊區，商業設施在郊區大量興起，引起了零售額的重新分布，城市中心區和城市郊區展開了競爭，對購物者來說，可以選擇去城市市區或郊區購物。可見，城市中心區與城市郊區的商業區位狀況發生了明顯的變化。

用地選擇除了考慮上述商業建築的區位因素之外，還要考慮自身的特點。購物中心為了滿足多種功能需求，要求占地面積很大。購物中心對汽車的依賴性非常強，要求有大面積免費停車場，郊區用地比較寬鬆，城市市區則缺少這種用地優勢，用地獲得比較困難，用地比較擁擠。

二購物人群分析

為了判斷用地是否值得開發，需要收集用地周圍必要的經濟和人口基礎資料進行分析，這主要包括：

■購物人口消費分析

分析附近是否有值得依託的大量居住人口，人口的收入、購買力狀況、消費習慣和消費心理如何?人口增長變化包括人口自然增長和遷移，這是一個動態過程，所以需要進行動態預測。接下來需要對人口進行收入與購買力的調查，並分析人口組成和消費習慣，值得注意的是，低收入者不一定是低消費者，而有可能是高消費者。

■交通工具分析

主要取決於購物者從起點(一般是家裡)到購物地點所花費的時間。一般從住處到購物中心需要花費的時間一般是12—15分鐘，最多不能超過25分鐘。特別需要指出的是，空間距離和時間距離是有區別的，易達性分析確定的距離不僅僅是空間距離，因為空間距離和汽車行走需要的時間有區別。為此，有必要對汽車到該地點所花的時間進行測試，這個到達時間在一天之中、一周之中和一年之中的不同時間段都會發生變化。為了有效確定行車時間，可以根據所花費的時間繪製等時間距離圖，理想的行車時間應當控制在10—30分鐘之內，以此確定該地點的商圈覆蓋範圍。如果這個群體生活水平較高，都有汽車代步，那么商業建築可以適當選在更遠的地方。

■此外，附近的競爭設施和居民的接受程度也是衡量該地有無商業潛力的重要因素

收集的基礎資料還應當包括：附近的相關設施是否齊備，是否存在競爭設施，服務商圈內將來可能會出現的競爭設施。多數情況下競爭是不可避免的，而且一定程度的競爭也是允許的，因為單一的商業設施不可能吸收本地區的所有的銷售額。另外，如果需要在居住區內尋找開發用地，需要考慮居民的心理因素和對購物中心的接受程度，它影響今後的商業發展。

第七節 格局的考慮

商務樓的大堂一定要寬闊、明亮，不論大樓的門是朝哪個方向的，這是一個總原則。寬闊明亮的大廳，是事業發達的基本保證，客戶一進大廳，就有一種大氣、舒適的感覺，就像給人的第一印象同等重要。所以您在選擇公司的大樓時，這是第一要務。

在搬入之前，先要考慮一下各種設施的位置是否合適。

■外部設施的考慮

■此表格中有三處空的地方，如何填?